Як «розрулити» орендний конфлікт між орендодавцем та орендарем через карантин
Опубликований 30.03.2020 року Закон України № 540-ІХ щодо внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням COVID-2019 привніс додаткову конфліктність у орендні правовідносини між контрагентами.
Ним розділ Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнено пунктом 14, який свідчить, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення орендар «може бути звільнений» від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України.

Не торкаючись усіх парламентських перипетій під час прийняття Закону, обидві сторони орендних правовідносин, як і вся країна, опинились невимушено перед обставинами визначальними у їх подальшому розвитку. Тож обом сторонам слід діяти у відповідності чинного законодавства, положень укладених договорів оренди та здорового глузду у пошуках розумних компромісів у стосунках між орендарем та орендодавцем, виключно шляхом укладення додаткових угод щодо переформатування орендних правовідносин.

Рано чи пізно карантин закінчиться, а відновлювати економіку доведеться спільними зусиллями. І тут у обох сторін в арсеналі є невичерпні можливості пошуку компромісних рішень, прийнятних як для наймача (орендаря) так і для наймодавця (орендодавця), радить президент Спілки орендарів і підприємців України, Заслужений економіст України Віктор ХМІЛЬОВСЬКИЙ.

Пропонуємо особливу увагу звернути на положення ч.6 ст.762 ЦК України, яка говорить, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Головним тут є збережена паритетність правових відносин наймача і наймодавця.

Що мається на увазі. Саме наймач несе тягар доказування того факту, що майно надане йому в найм (оренду) не могло бути ним використане через карантин.

Проте, сторони цивільно-правових відносин повинні розуміти, що взяті на себе договірні зобов'язання потрібно виконувати добросовісно і в повному обсязі. При виникненні обставин непереборної сили, протягом дії яких наймач (орендар) ніяким чином не міг використовувати надане йому в найм (оренду) майно саме орендар повинен завчасно зафіксувати це у передбачений чинним законодавством України спосіб. Тільки це дасть можливість стороні наймача (орендаря) мати належні докази настання саме в його конкретному індивідуальному випадку обставин неможливості використання орендованого майна згідно мети найму (оренди) визначеної в умовах укладеного між контрагентами договору найму (оренди), апелюючи до орендодавця з пропозиціями щодо відтермінування орендної плати, її часткової чи повної відміни на певний час.

Тож не все так однозначно. Оскільки ч.6 ст. 762 ЦК України не містить конретного вичерпного переліку випадків обставин, за які наймач не відповідає, то ще одним важливим моментом є питання з'ясування поняття та конкретних обставин неможливості використання майна наймачем (орендарем) згідно з договором оренди.

Що це може бути? Наприклад, неможливість фізично знаходитися в найманому (орендованому) приміщенні самостійно або персоналу наймача, зберігати там речі, інше майно, устаткування, здійснювати господарську діяльність внаслідок дії зовнішніх факторів, що не залежать від його волі, тощо.

Цей перелік не є вичерпним і тому наймач (орендар) повинен розуміти, що якщо він може реалізовувати хоча б одну з правомочностей у відповідності до договору найму (оренди) при наявності дії обставин, за які він не відповідає, то для звільнення від сплати орендних платежів підстав нема.

В такому випадку наймач (орендар) має право звернутися до наймодавця (орендодавця) з пропозицією чи то вимогою про зменшення розміру плати за наймане (орендоване) майно.

Доречним буде акцентувати увагу на формі та завчасності офіційного звернення. Особливо якщо це питання не врегульоване договором оренди. Вказане звернення набуде доказової ваги тільки тоді, коли воно буде відповідати вимогам діловодства по формі. Тобто міститиме всі необхідні реквізити, а також підпис уповноваженої особи.

Слід пам'ятати, що надсилання документа в електронній формі надасть йому юридичного змісту тільки при його підписанні електронним цифровим підписом. Це досить важливі нюанси, недотримання яких може звести нанівець розпочатий переговорний процес щодо звільнення наймача від орендної плати або зменшення її розміру контрагентом.

В будь-якому разі в ситуації, в якій опинилась вся країна, сторони повинні бути здатними домовлятися і йти на розумні компроміси. Адже вкрай важливо їм прагнути зберегти розумний баланс в договірних орендних відносинах. Це можливо шляхом укладення додаткових угод щодо зміни форматів орендних правовідносин. І тут у обох сторін в арсеналі є невичерпні можливості пошуку компромісних рішень. Прийнятних як для наймача (орендаря) так і для наймодавця (орендодавця).

Карантин закінчиться, а взаємовідносини зіпсуються і можливо незворотньо. Пам'ятаймо про це.
09 КВІТНЯ / 2016

Джерело: РОБОТОДАВЕЦЬ
Made on
Tilda